Construcción de una casa en Mallorca

Solicitud de obra nueva en Mallorca

La solicitud de licencia de construcción en suelo rústico y urbano incluye también la solicitud de reformas importantes de edificios existentes, tanto en suelo rústico como urbano.

El terreno

El proceso comienza con la búsqueda de un terreno adecuado para la construcción que se desea realizar. Cada terreno tiene una normativa específica que determina lo que se puede construir. Algunos puntos clave a tener en cuenta son la superficie mínima permitida para la construcción, la superficie disponible para la construcción en cada parcela y si existen características del paisaje que puedan afectar la edificabilidad, como cauces fluviales, inundaciones, forestación y zonas protegidas. En Mallorca, la normativa es diferente para el suelo rústico y el urbano, y cada ayuntamiento tiene su propia normativa aplicable.

Para más información, consulte las páginas de nuestro blog.

Información sobre la normativa de suelo rústico

Compra de terrenos en Mallorca: parcelas urbanas y rústicas

Estudio preliminar de viabilidad

Antes de la compra, puede realizar un estudio de viabilidad sencillo (Informe) sobre el tamaño y el tipo de construcción permitidos. Este puede incluir información sobre las conexiones de electricidad y agua. El plazo para recibir esta información puede incluirse en el contrato de compraventa con el vendedor. Una vez recibida la información y acordada la venta, si compra el terreno a un particular, pagará entre el 8% y el 11% del valor de venta en concepto de impuestos y gastos de registro. Si compra un terreno a una empresa, se aplica el 21% de IVA a la venta, más el 1,5% de los gastos de impuestos y gastos de registro.

Primera parte de la solicitud

Para solicitar un permiso de obra, se requieren dos estudios. Estos pueden realizarse con el arquitecto con el que vaya a trabajar durante todo el proyecto o, si no ha encontrado uno, puede contratarlo usted mismo.

Levantamiento topográfico

Este estudio proporciona una representación precisa de la ubicación y el tamaño de la propiedad utilizando puntos de latitud y longitud desde una posición conocida. También proporciona información sobre la orientación del paisaje, los niveles del terreno, la ubicación de caminos o accesos a la propiedad y, en algunos casos, puntos de interés como árboles, elementos originales, muros de piedra seca, pozos u otros elementos que deben tenerse en cuenta al presentar una solicitud.

Levantamiento geotécnico

Cada terreno tiene características diferentes: hay terrenos muy blandos y otros muy duros, y para cada tipo de terreno se necesitará una estructura diferente. Esto también puede incluir un estudio de las fuentes de agua subterránea o acuíferos. Ambos estudios son utilizados por el arquitecto para crear una solicitud de permiso de construcción, que también incluirá todos los requisitos de planificación pertinentes y diversas condiciones que se han acordado previamente con el arquitecto e ingeniero municipales responsables.
Incorpore en el diseño del proyecto lo que necesite; este es el momento de tomarse su tiempo. El proceso de espera para obtener la licencia de construcción en Mallorca puede ser largo. El tiempo dependerá de cada municipio. En el caso de terrenos rurales, puede ser más complicado que un proyecto para una parcela urbana, ya que la solicitud también debe pasar por el Consell Balear (autoridad de planificación territorial) para su aprobación. El peor caso es si afecta a recursos hídricos (hasta 3 años) o está cerca de zonas protegidas forestales o montañosas. Las revisiones pueden tardar tanto como la solicitud original, por lo que es recomendable tomarse el tiempo necesario para trabajar con el arquitecto y presentar una solicitud que sea aceptada sin revisiones.

Solicitud Parte Dos Proyecto Básico

Para construir en Mallorca, cada solicitud de obra conlleva el pago de una tasa de tramitación (Tassa) y del impuesto de construcción. Cada municipio establece su propia tasa de tramitación, que puede oscilar entre el 0,50 % y el 0,60 % del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). El Impuesto de Construcción puede oscilar entre el 4 % y el 6 % del coste total de la obra. Una vez presentado, su proyecto se revisará para cumplir con los requisitos urbanísticos generales y locales, así como con aspectos como la protección contra incendios, la seguridad de los usuarios, la accesibilidad y la normativa local de diseño. En el caso de fincas, chalets y villas rústicas, se consultará al Consell Balear (autoridad de planificación territorial). Su arquitecto también presentará la solicitud de planificación al Colegio de Arquitectos de Palma para su registro como Visado. El registro del proyecto, archivado en el colegio, cuenta con un número de expediente que garantiza que el arquitecto está cualificado para realizar su trabajo. El Ayuntamiento deberá esperar la decisión favorable del Consell Balear antes de expedir el Permiso de Obra si se trata de terrenos rústicos. El formulario de solicitud de obra, completado y finalizado por el Ayuntamiento y el Consell Balear, se suele denominar Informe Técnico Definitivo o Proyecto Básico. Los terrenos suelen venderse con un Proyecto Básico ya aprobado, ya sea porque el propietario considera que obtendrá un mejor precio por la propiedad al haber completado la fase más compleja y laboriosa, o porque, debido al tiempo necesario para obtener el Proyecto Básico, los planes del propietario o las circunstancias han cambiado.

Parte Tres de la Solicitud: Plan de Trabajo y Ejecución Final del Proyecto

Una vez concedido el Proyecto Básico o durante el periodo de espera, el arquitecto continúa desarrollando el proyecto en colaboración con un aparejador (ingeniero civil). Se solicita a los constructores que presenten un presupuesto para la construcción, utilizando los planos, materiales y electrodomésticos proporcionados por el arquitecto y el aparejador. A medida que comienza la construcción, la función del aparejador aumenta, controlando la ejecución de la obra para garantizar que se realice de acuerdo con el proyecto del arquitecto. La autoridad urbanística local exigirá pruebas de que la construcción y todas sus características se han ejecutado correctamente antes de emitir la certificación final de la construcción.

Durante esta fase, no es posible cambiar la ubicación de la construcción propuesta en la parcela ni la superficie que ocupa. Es posible modificar elementos de la distribución interior consultando con la autoridad urbanística local.
Si va a comprar una parcela con licencia de construcción para el Proyecto Básico y desea modificar elementos del diseño antes de la compra, es el momento de discutir los cambios con el arquitecto y el vendedor.

Parte Cuatro Fin de Obra

El certificado Fin de Obra, otorgado por la autoridad urbanística al final de la fase de construcción, garantiza que todo el proyecto se ha completado correctamente, tal como se describe en la licencia de obra otorgada. Sin un Fin de Obra, no es posible registrar la nueva construcción como espacio habitable ni obtener una Cédula de Habitabilidad. Esta cédula es necesaria para contratar servicios como la conexión eléctrica, el agua o el alcantarillado. También se requiere para vender una propiedad. Algunos arquitectos incluyen el coste de certificados como la cédula y el certificado energético en sus honorarios por un proyecto de construcción, aunque el coste de registrar una nueva construcción en el registro de la propiedad y de la escritura de propiedad no suele estar incluido y constituye un coste adicional que debe contabilizarse al final del proyecto. Los servicios notariales normalmente se calculan como un 3% del valor de la construcción de la propiedad.

Otros Costos e IVA

El costo de un arquitecto se basa en el costo de construcción de la vivienda y oscila entre el 7% y el 12% del presupuesto de ejecución, incluyendo solo mano de obra y materiales.
Los honorarios de los aparejadores suelen rondar el 5% del presupuesto de ejecución, incluyendo solo mano de obra y materiales.
Los honorarios de los administradores o jefes de proyecto suelen rondar entre el 1,5% y el 2% del presupuesto total del proyecto. A medida que los administradores trabajan, pueden comenzar organizando el suministro de materiales para la obra y finalizar con el pedido del mobiliario final cuando el nuevo propietario se hace cargo.
Los honorarios de arquitectos, aparejadores, administradores de proyecto y otros peritos o técnicos están sujetos al IVA del 21%.
El costo de construcción está sujeto a un tipo reducido de IVA del 10%.
Los certificados de gastos administrativos, etc., no están sujetos al IVA.

Depósito de Residuos Mac Insular Mallorca

El Consell de Mallorca exige un depósito según la cantidad de residuos generados durante la construcción de un edificio o reforma que se entrega en Mac Insular. No suele ser una cantidad muy elevada y el depósito puede ser devuelto si se presenta un comprobante de que los residuos se han eliminado correctamente.

Seguro Decenal y OCT

El seguro decenal es una garantía que cubre durante diez años los daños materiales al edificio causados ​​por vicios o defectos que afecten a la cimentación o la construcción, por ejemplo, daños en los soportes, vigas, muros de carga u otros elementos estructurales que puedan comprometer la resistencia mecánica, la estabilidad del edificio y su habitabilidad. Los OCT (Organismo Técnico de Control Técnico) son técnicos especializados a los que el promotor o propietario del proyecto paga para que la compañía de seguros correspondiente pueda emitir el seguro. De hecho, la gran mayoría de las aseguradoras solo admiten riesgos si la obra ha sido supervisada por un OCT. El coste puede ser de aproximadamente el 1% del presupuesto de construcción de la obra.

Refranero: «El tiempo y la marea no esperan a nadie».

Todas las licencias de construcción y de reforma se otorgan con plazos, que pueden prorrogarse con ciertas condiciones y tasas. Es importante tener en cuenta las limitaciones de la duración de una licencia concedida. Si esta caduca, podría no ser posible renovarla debido a cambios en la normativa urbanística o a la aplicación de nuevas normativas urbanísticas, lo que podría reducir las características o la superficie construida del proyecto.

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