Bygga ett hus på Mallorca

Ansökan om nybyggnation på Mallorca

När du ansöker om bygglov på landsbygds- och stadsmark gäller vissa delar av processen även en ansökan om en större renovering av en befintlig byggnad på både landsbygds- och stadsmark.

Marken

Processen börjar med att hitta en tomt som är lämplig för den konstruktion du vill bygga. Varje tomt har tillhörande bestämmelser som avgör vad du får bygga. Några viktiga punkter att notera är den minsta tillåtna arealen för byggnation, den area som är tillgänglig för byggnation på varje tomt, om det finns landskapselement som kan påverka vad som kan byggas. Flodbäddar, översvämningar, skogsbruk, skyddade områden. På Mallorca är bestämmelserna annorlunda för landsbygds- än för stadsmark, och varje kommun har sina egna bestämmelser som gäller för landsbygds- och stadsmark.

För mer information, se våra bloggsidor

Förstå reglerna för landsbygdsmark

Köpa mark på Mallorca, stads- och landsbygdstomter

Preliminär förstudie

En enkel förstudie (Informe/Rapport) av storleken och typen av byggnation som skulle tillåtas kan göras innan du köper. Denna kan inkludera information om anslutningar för el och vatten. En tidsperiod för att få denna information kan inkluderas i ett köpeavtal med säljaren. När du har mottagit informationen och godkänt försäljningen, om du köper tomten från en privatperson, betalar du mellan 8 % och 11 % av försäljningsvärdet i skatter och registreringsavgifter. Köp en tomt från ett företag. 21 % IVA tillämpas på försäljningen plus 1,5 % av kostnaderna för skatter och registreringsavgifter.

Ansökan del ett

Två undersökningar krävs för att föra en ansökan om bygglov vidare. Dessa kan göras med en arkitekt som du avser att arbeta med under hela projektet, eller så kan du också anlita dem själv om du inte har hittat en arkitekt att arbeta med.

Topografisk undersökning

Vilken ger en korrekt representation av fastighetens läge och storlek med hjälp av latitud- och longitudpunkter från en känd position. Den ger också information om landskapets orientering, marknivåer, vägars eller tillfartspunkters läge till fastigheten, och i vissa fall intressanta platser såsom träd, ursprungliga detaljer, stenmurar, brunnar eller andra föremål som bör beaktas när en ansökan görs.

Geoteknisk undersökning

Varje terräng har olika egenskaper, det finns mycket mjuk terräng och det finns mycket hård terräng, för varje typ av terräng behövs en annan struktur. Detta kan också inkludera en studie av underjordiska vattenkällor eller akviferer. Båda undersökningarna används av din arkitekt för att skapa en ansökan om bygglov som också kommer att inkludera alla relevanta planeringskrav och olika villkor som har diskuterats med den ansvariga kommunala arkitekten och kommunalingenjören i förväg.
Integrera i utformningen av projektet vad du behöver, detta är tillfället att ta din tid. Processen att vänta på att få bygglov på Mallorca kan ta lång tid. Tiden beror på varje kommun. När det gäller landsbygdsmark kan det vara mer komplicerat än ett projekt för en stadstomt eftersom ansökan också måste gå igenom “Consell Balear” (regional planeringsmyndighet) för godkännande. Det värsta tänkbara är om det påverkar vattenresurser (upp till 3 år) eller ligger nära skyddade skogsområden eller berg. Revideringar kan ta lika lång tid som den ursprungliga ansökan, så det är bättre att ta sig tid att arbeta med din arkitekt för att presentera en ansökan som kommer att accepteras utan ändringar.

Ansökan del två Proyecto Básico

För att bygga på Mallorca har varje byggansökan en hanteringsavgift (Tassa) och en byggnadsskatt ska betalas. Varje kommun har fastställt sin egen avgift, som kan variera från 0,50 % till 0,60 % av den totala byggkostnaden (PEM) “Presupuesto de ejecución material”. Byggnadsskatten (Impuesto de Construcción) kan variera mellan 4,00 % och 6,00 % av den totala byggkostnaden. När ditt projekt har lämnats in kommer det att kontrolleras med avseende på allmänna och lokala stadsplaneringskrav och frågor som brandskydd, användarsäkerhet, tillgänglighet, lokala designföreskrifter etc. När det gäller landsbygdsfastigheter, fincas, stugor och villor kommer “Consell Balear” (regional planeringsmyndighet) att vara involverad. Och din arkitekt kommer också att lämna in byggansökan till Arkitektföreningen i Palma för att registreras hos dem som en “Visado”. En registrering av projektet som lagras hos föreningen har ett filnummer, vilket garanterar att arkitekten är behörig att utföra sitt arbete. Stadshuset måste vänta på ett positivt beslut från “Consell Balear” innan det slutgiltiga bygglovet (Permiso de Obra) kan utfärdas av stadshuset om bygglovet gäller landsbygdsmark. Det slutgiltiga och ifyllda formuläret för en byggansökan som har beviljats ​​av stadshuset och Consell Balear beskrivs normalt som Informe Técnico Definitivo eller kanske beskrivs som “Proyecto Básico”. Mark erbjuds ofta till försäljning med ett beviljat Proyecto Básico, ibland för att markägaren anser att de kommer att få ett bättre pris för fastigheten eftersom de har slutfört den mest komplexa och tidskrävande fasen eller på grund av att tiden det tar att nå ett Proyecto Básico har förändrats, ägarens planer eller omständigheter.

Ansökan Del Tre Arbetsplan och Projekt Slutgiltigt Utförande

När Proyecto Básico har beviljats ​​eller under väntan på att det beviljas, fortsätter arkitekten att utveckla projektet i samarbete med en aparejador (mängdsbesiktningsman/byggnadsingenjör). Byggarna ombeds att ge offerter för byggnationen med hjälp av de ritningar, material och apparater som arkitekten och aparejadorn tillhandahåller dem. När byggnationen påbörjas ökar aparejadorns roll och kontrollerar utförandet av arbetet för att säkerställa att det utförs enligt arkitektens projekt. Den lokala planeringsmyndigheten kommer att kräva bevis på att konstruktionen och alla dess funktioner har utförts korrekt innan de tillhandahåller den slutliga certifieringen för byggnationen.

Under denna fas är det inte möjligt att ändra platsen för den föreslagna konstruktionen på tomten eller det område som konstruktionen upptar. Det är möjligt att ändra delar av den inre fördelningen i samråd med den lokala planeringsmyndigheten.
Om du köper en tomt med ett bygglicens Proyecto Básico och vill ändra delar av designen innan du köper, är det dags att diskutera ändringarna med arkitekten och säljaren.

Del fyra Fin de Obra

Certifikatet Fin de Obra som beviljas av planeringsmyndigheten i slutet av byggfasen garanterar att hela projektet har slutförts korrekt enligt beskrivningen i det beviljade bygglovet för projektet. Utan ett Fin de Obra är det inte möjligt att registrera den nya byggnaden som en beboelig plats och få ett Cédula de habitatiblidad. Ett Cedula krävs för att upphandla tjänster som elanslutning, vatten eller avlopp. Ett cedula krävs också för att sälja en fastighet. Vissa arkitekter inkluderar kostnaden för certifikat som ett cedula och energicertifikat som en del av sina arvoden för ett byggprojekt, även om kostnaden för att registrera en ny byggnad hos fastighetsregistret och skapa den första fastighetshandlingen för fastigheten normalt inte ingår och är en extra kostnad som bör redovisas i slutet av projektet. Notarius publicus-tjänster beräknas normalt som 3 % av värdet på fastighetens byggnation.

Övriga kostnader och moms

Kostnaden för en arkitekt baseras på kostnaden för att bygga huset och varierar mellan 7 % och 12 % av materialbudgeten, endast arbetskraft och material.
Arkitekters arvoden är vanligtvis cirka 5 % av materialbudgeten, endast arbetskraft och material.
Projektadministratörers eller projektledares arvoden är vanligtvis cirka 1,5 % till 2 % av projektets totala budget. När administratörerna arbetar kan de börja med att organisera materialleveranser till byggarbetsplatsen och avsluta beställningen av de slutliga möblerna när den nya ägaren flyttar in.
Arkitekters arvoden, arkitekter, projektadministratörer och andra besiktningsmän eller tekniker beskattas med moms 21 %.
Byggnadskostnader beskattas med en reducerad momssats på 10 %.
Administrativa avgifter etc. har inte moms på sig.

Avfallshantering Mac Insular Mallorca

Consell de Mallorca kräver en deposition baserad på mängden avfall som kommer att genereras vid byggandet av ett byggprojekt eller renoveringsprojekt som lämnas till Mac Insular. Det är vanligtvis inte ett särskilt högt belopp, och depositionen kan återbetalas om bevis på att avfallet har hanterats korrekt tillhandahålls dem.

Tioårig försäkring och OCT (Technical Organismo de Control Técnico)

En tioårig försäkring är en garanti som täcker materiella skador på byggnaden i tio år orsakade av defekter eller brister som påverkar grunden eller konstruktionen, till exempel skador på stöd, balkar, bärande väggar eller andra strukturella element som kan äventyra byggnadens mekaniska hållfasthet, stabilitet och dess beboelighet. OCT (Technical Organismo de Control Técnico) är specialiserade tekniker som projektets initiativtagare eller ägare betalar för så att motsvarande försäkringsbolag kan utfärda försäkringen. Faktum är att de allra flesta försäkringsbolag endast erkänner risker om arbetet har övervakats av en OCT. Kostnaden kan vara cirka 1 % av arbetets byggbudget.

Ordspråket “Tid och tidvatten väntar inte på någon”

Alla bygglicenser och reformlicenser beviljas med tidsramar, dessa kan förlängas med vissa villkor och avgifter.
Det är viktigt att vara medveten om begränsningarna gällande tidsperioden för en beviljad licens. Om licensen upphör att gälla kan det vara omöjligt att förnya den på grund av ändringar i planeringsbestämmelserna, eller nya planeringsbestämmelser kan tillämpas och projektets funktioner eller bebyggda yta minskas.

Om du funderar på att köpa mark för en nybyggnation på Mallorca och vill ha hjälp, vänligen kontakta oss.