Construcció d’una casa a Mallorca

Sol·licitud d’obra nova a Mallorca

En sol·licitar un permís d’obra en terrenys rurals i urbans, algunes parts del procés també s’apliquen a una sol·licitud de reforma important d’un edifici existent tant en terrenys rurals com urbans.

El terreny

El procés comença amb la cerca d’una parcel·la adequada per a la construcció que es vol construir. Cada parcel·la té una normativa associada que determina què es pot construir. Alguns punts clau a tenir en compte són la superfície mínima permesa per a la construcció, la superfície disponible per a la construcció a cada parcel·la, si hi ha característiques del paisatge que podrien afectar el que es pot construir (lleres de rius, inundacions, silvicultura, zones protegides). A Mallorca, la normativa és diferent per al terreny rural que per al terreny urbà, i cada ajuntament té la seva pròpia normativa que s’aplica al terreny rural i urbà.

Per a més informació, consulteu les nostres pàgines del blog

Comprensió de la normativa de sòl rural

Compra de terrenys a Mallorca: parcel·les urbanes i rurals

Estudi preliminar de viabilitat

Abans de comprar, es pot fer un estudi de viabilitat senzill (Informe/Informe) de la mida i el tipus de construcció que es permetria. Això pot incloure informació sobre les connexions d’electricitat i aigua. Es pot incloure un període de temps per rebre aquesta informació en un contracte de compravenda amb el venedor. Un cop rebuda la informació i acordada la venda, si compreu el terreny a un particular, pagareu entre el 8% i l’11% del valor de venda en concepte d’impostos i taxes de registre. Si compreu un terreny a una empresa, s’aplica un 21% d’IVA a la venda més l’1,5% dels costos d’impostos i taxes de registre.

Primera part de la sol·licitud

Es requereixen dos estudis per sol·licitar un permís d’obra. Aquests es poden fer amb un arquitecte amb qui vulgueu treballar durant tot el projecte o també els podeu encarregar vosaltres mateixos si no heu trobat un arquitecte amb qui treballar.

Aixecament topogràfic

Que dóna una representació precisa de la ubicació i la mida de la propietat utilitzant punts de latitud i longitud des d’una posició coneguda. També proporciona informació sobre l’orientació del paisatge, els nivells del terreny, la ubicació de les carreteres o punts d’accés a la propietat i, en alguns casos, punts d’interès com ara arbres, elements originals, murs de pedra seca, pous o altres elements que s’han de tenir en compte a l’hora de fer una sol·licitud.

Aixecament geotècnic

Cada terreny té característiques diferents, n’hi ha de molt tous i de molt durs, i per a cada tipus de terreny caldrà una estructura diferent. Això també pot incloure un estudi de les fonts d’aigua subterrànies o aqüífers. Ambdós aixecaments són utilitzats pel vostre arquitecte per crear una sol·licitud de permís de construcció que també inclourà tots els requisits urbanístics pertinents i diverses condicions que s’han discutit prèviament amb l’arquitecte i l’enginyer municipal responsables.
Incorporeu al disseny del projecte allò que necessiteu, aquest és el moment de prendre-us el vostre temps. El procés d’espera per obtenir la llicència d’obra a Mallorca pot trigar molt de temps. El temps dependrà de cada municipi. En el cas de terrenys rústics, pot ser més complicat que un projecte per a una parcel·la urbana, ja que la sol·licitud també ha de passar pel Consell Balear per a la seva aprovació. El pitjor dels casos és si afecta recursos hídrics (fins a 3 anys) o és a prop d’espais protegits forestals o de muntanya. Les revisions poden trigar tant com la sol·licitud original, per la qual cosa és millor dedicar temps a treballar amb el vostre arquitecte per presentar una sol·licitud que serà acceptada sense revisions.

Sol·licitud Part Segona Projecte Bàsic

Per construir a Mallorca, cada sol·licitud d’obra té una taxa de tramitació (Tassa) i cal pagar un impost sobre la construcció. Cada municipi ha establert la seva pròpia taxa de tramitació, que pot oscil·lar entre el 0,50% i el 0,60% del cost total de la construcció (PEM) “Pressupost d’execució material”. L’impost sobre la construcció pot oscil·lar entre el 4,00% i el 6,00% del cost total de la construcció. Un cop presentat, el vostre projecte es revisarà segons els requisits urbanístics generals i locals i qüestions com la protecció contra incendis, la seguretat dels usuaris, l’accessibilitat, les normatives de disseny locals, etc. En el cas de finques, xalets i viles rurals, hi participarà el Consell Balear. I el vostre arquitecte també presentarà la sol·licitud de planificació al Col·legi d’Arquitectes de Palma per registrar-s’hi com a “Visat”, un registre del projecte que s’emmagatzema al col·legi té un número d’expedient, que garanteix que l’arquitecte està qualificat per dur a terme la seva feina. L’Ajuntament haurà d’esperar una decisió positiva del Consell Balear abans que l’ajuntament pugui emetre el permís d’obra definitiu si el permís d’obra és per a terrenys rústics. El formulari finalitzat i emplenat de sol·licitud d’obra que ha estat atorgat per l’ajuntament i el Consell Balear normalment es descriu com a Informe Tècnic Definitiu o potser com a “Projecte Bàsic”. Sovint es posen a la venda terrenys amb un Projecte Bàsic atorgat, de vegades perquè el propietari del terreny creu que rebrà un millor preu per la propietat, ja que ha completat la fase més complexa i que requereix més temps o perquè el temps necessari per arribar a un Projecte Bàsic ha canviat perquè els plans o les circumstàncies dels propietaris han canviat.

Sol·licitud Part Tres Pla de treball i execució final del projecte

Un cop concedit el Projecte Bàsic o durant el període d’espera de la seva concessió, l’arquitecte continua desenvolupant el projecte treballant amb un aparellador (aparellador/enginyer civil). Es demana als constructors que facin un pressupost per a la construcció, utilitzant els materials i els estris dels plànols que els proporcionen l’arquitecte i l’aparellador. A mesura que comença la construcció, el paper de l’aparellador augmenta controlant l’execució de l’obra per assegurar-se que es fa d’acord amb el projecte de l’arquitecte. L’autoritat urbanística local requerirà proves que la construcció i totes les seves característiques s’han executat correctament abans de proporcionar la certificació final de la construcció.

Durant aquesta fase no és possible canviar la ubicació de la construcció proposada a la parcel·la ni l’àrea que ocupa la construcció. És possible canviar elements de la distribució interior en consulta amb l’autoritat urbanística local.
Si esteu comprant una parcel·la amb una llicència de construcció Projecte Bàsic i voleu canviar elements del disseny abans de comprar, és el moment de discutir els canvis amb l’arquitecte i el venedor.

Quarta part Fi d’obra

El certificat de Fi d’obra atorgat per l’autoritat urbanística al final de la fase de construcció garanteix que tot el projecte s’ha completat correctament tal com es descriu al permís urbanístic atorgat per al projecte. Sense un Fi d’obra no és possible registrar la nova construcció com a espai habitable i rebre una Cèdula d’habitabilitat. Es requereix una cèdula per contractar serveis com ara una connexió elèctrica, aigua o clavegueram. També es requereix una cèdula per vendre una propietat. Alguns arquitectes inclouen el cost dels certificats com ara una cèdula i un certificat energètic com a part dels seus honoraris per a un projecte de construcció, tot i que el cost de registrar una nova construcció al registre de la propietat i crear la primera escriptura de propietat de la propietat normalment no s’inclou i és un cost addicional que s’ha de tenir en compte al final del projecte. Els serveis notarials normalment es calcularan com el 3% del valor de la construcció de la propietat.

Altres costos i IVA

El cost d’un arquitecte es basa en el cost de la construcció de la casa i oscil·la entre el 7% i el 12% del pressupost d’execució de materials, només mà d’obra i materials.
Els honoraris dels aparelladors solen ser al voltant del 5% del pressupost d’execució de materials, només mà d’obra i materials.
Els honoraris dels administradors de projectes o gestors de projectes solen ser al voltant de l’1,5% al ​​2% del pressupost total del projecte. A mesura que els administradors treballen, poden començar organitzant els subministraments de materials a l’obra i acabar encarregant el mobiliari final a mesura que el nou propietari pren possessió.
Els honoraris dels arquitectes, aparelladors, administradors de projectes i altres topògrafs o tècnics tributen amb un IVA del 21%.
El cost de la construcció tributa amb un tipus reduït d’IVA del 10%.
Els honoraris administratius, els certificats, etc., no tenen IVA aplicat.

Dipòsit de Residus Mac Insular Mallorca

El Consell de Mallorca exigeix ​​un dipòsit basat en la quantitat de residus que es generaran en la construcció d’un projecte d’edificació o reforma que es deixa a Mac Insular. No sol ser una quantitat gaire elevada, i el dipòsit es pot retornar si es proporciona un justificant que els residus s’han eliminat correctament.

Assegurança decennal i OCT

L’assegurança decennal és una garantia que cobreix durant deu anys els danys materials a l’edifici causats per vicis o defectes que afectin la fonamentació o la construcció, per exemple, danys als suports, bigues, murs de càrrega o altres elements estructurals que puguin comprometre la resistència mecànica, l’estabilitat de l’edifici i la seva habitabilitat. Els OCT (Organisme Tècnic de Control Tècnic) són tècnics especialitzats que el promotor o propietari del projecte paga perquè la companyia asseguradora corresponent pugui emetre l’assegurança. De fet, la gran majoria de companyies asseguradores només admeten riscos si l’obra ha estat supervisada per un OCT. El cost pot ser aproximadament de l’1% del pressupost de construcció de l’obra.

Proverbi “El temps i la marea no esperen a ningú”

Totes les llicències d’obra i reforma es concedeixen amb terminis, aquests poden ser prorrogats amb certes condicions i taxes adjuntes.
És important tenir en compte les restriccions del període de temps d’una llicència concedida. Si la llicència caduca, és possible que no es pugui renovar a causa de canvis en les normes urbanístiques o que s’apliquin noves normes urbanístiques i es redueixin les característiques o la superfície construïda del projecte.

Si esteu pensant en comprar un terreny per a una nova construcció a Mallorca i necessiteu ajuda,

Poseu-vos en contacte amb nosaltres.