Hausbau auf Mallorca

Neubauantrag Mallorca

Bei der Beantragung einer Baugenehmigung auf ländlichen und städtischen Grundstücken gelten einige Schritte auch für die Beantragung einer umfassenden Sanierung eines bestehenden Gebäudes auf ländlichen und städtischen Grundstücken.

Das Grundstück

Der Prozess beginnt mit der Suche nach einem geeigneten Grundstück für Ihr gewünschtes Bauvorhaben. Für jedes Grundstück gelten Vorschriften, die festlegen, was gebaut werden darf. Wichtige Punkte sind die zulässige Mindestbaufläche, die verfügbare Baufläche auf jedem Grundstück und mögliche Landschaftsmerkmale, die die Baugenehmigung beeinflussen könnten, wie z. B. Flussbetten, Überschwemmungen, Forstwirtschaft oder Schutzgebiete. Auf Mallorca gelten für ländliche und städtische Grundstücke unterschiedliche Vorschriften, und jede Gemeinde hat ihre eigenen Vorschriften für ländliche und städtische Grundstücke.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Blog.

Landnutzungsverordnungen verstehen

Grundstücke auf Mallorca kaufen – ländliche und städtische Grundstücke.

Vorläufige Machbarkeitsstudie

Vor dem Kauf kann eine einfache Machbarkeitsstudie (Bericht) über die Größe und Art der zulässigen Bebauung durchgeführt werden. Diese kann auch Informationen zu Strom- und Wasseranschlüssen enthalten. Eine Frist für die Einholung dieser Informationen kann im Kaufvertrag mit dem Verkäufer vereinbart werden. Nach Erhalt der Informationen und der Kaufvereinbarung zahlen Sie beim Kauf des Grundstücks von einer Privatperson zwischen 8 % und 11 % des Verkaufspreises für Steuern und Registrierungsgebühren. Beim Kauf eines Grundstücks von einer Firma fallen 21 % Mehrwertsteuer (IVA) zuzüglich 1,5 % Steuern und Registrierungsgebühren an.

Antragstellung Teil 1

Für die Beantragung einer Baugenehmigung sind zwei Gutachten erforderlich. Diese können Sie mit einem Architekten durchführen lassen, mit dem Sie während des gesamten Projekts zusammenarbeiten möchten, oder Sie können die Gutachten selbst in Auftrag geben, falls Sie noch keinen Architekten gefunden haben.

Topografische Vermessung

Diese liefert eine genaue Darstellung der Lage und Größe des Grundstücks anhand von Längen- und Breitengraden von einem bekannten Standort aus. Sie liefert außerdem Informationen zur Landschaftsausrichtung, zum Bodenniveau, zur Lage von Straßen oder Zufahrten zum Grundstück und in einigen Fällen auch zu Besonderheiten wie Bäumen, ursprünglichen Merkmalen, Trockenmauern, Brunnen und anderen Aspekten, die bei der Antragstellung berücksichtigt werden sollten.

Geotechnische Vermessung

Jedes Gelände weist unterschiedliche Eigenschaften auf. Es gibt sehr weiches und sehr hartes Gelände. Für jeden Geländetyp ist eine andere Struktur erforderlich. Dies kann auch eine Untersuchung der unterirdischen Wasserquellen oder Grundwasserleiter beinhalten. Beide Vermessungen dienen Ihrem Architekten zur Erstellung eines Bauantrags, der alle relevanten Planungsanforderungen und verschiedene Bedingungen enthält, die im Vorfeld mit dem zuständigen Stadtarchitekten und dem Stadtingenieur besprochen wurden.
Berücksichtigen Sie die von Ihnen gewünschten Aspekte bei der Planung Ihres Projekts. Nehmen Sie sich Zeit. Das Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung auf Mallorca kann lange dauern. Die Dauer hängt von der jeweiligen Gemeinde ab. Bei ländlichen Grundstücken kann es komplizierter sein als bei einem Projekt für ein städtisches Grundstück, da der Antrag zusätzlich vom „Consell Balear“ (Regionalplanungsbehörde) genehmigt werden muss. Der schlimmste Fall tritt ein, wenn das Projekt Wasserressourcen betrifft (bis zu 3 Jahre) oder in der Nähe von geschützten Wald- oder Berggebieten liegt. Überarbeitungen können genauso lange dauern wie der ursprüngliche Antrag. Nehmen Sie sich daher die Zeit, gemeinsam mit Ihrem Architekten einen Antrag vorzulegen, der ohne Überarbeitungen angenommen wird.

Antragsteil 2: Proyecto Básico

Für Bauvorhaben auf Mallorca ist mit jedem Bauantrag eine Bearbeitungsgebühr (Tassa) und eine Bausteuer zu entrichten. Jede Gemeinde hat ihren eigenen Satz für die Bearbeitungsgebühr festgelegt, der zwischen 0,50 % und 0,60 % der Gesamtbaukosten (PEM) liegt. Die Bausteuer (Impuesto de Construcción) kann zwischen 4,00 % und 6,00 % der Gesamtbaukosten betragen. Nach der Einreichung wird Ihr Projekt auf allgemeine und lokale städtebauliche Anforderungen sowie Aspekte wie Brandschutz, Nutzersicherheit, Barrierefreiheit und lokale Gestaltungsvorschriften geprüft. Bei ländlichen Immobilien wie Fincas, Chalets und Villen wird der Consell Balear (Regionalplanungsbehörde) hinzugezogen. Ihr Architekt reicht den Bauantrag außerdem bei der Architektenkammer in Palma ein, um sich dort als „Visado“ registrieren zu lassen. Dabei handelt es sich um eine Aktennummer, die die Qualifikation des Architekten für die Ausführung seiner Arbeit garantiert. Das Rathaus muss auf eine positive Entscheidung des „Consell Balear“ warten, bevor die endgültige Baugenehmigung (Permiso de Obra) erteilt werden kann, wenn es sich um eine Baugenehmigung für ländliche Grundstücke handelt. Das endgültige und ausgefüllte Formular für einen Bauantrag, das vom Rathaus und dem Consell Balear genehmigt wurde, wird normalerweise als Informe Técnico Definitivo oder als „Proyecto Básico“ bezeichnet. Grundstücke werden oft mit einem genehmigten Proyecto Básico zum Verkauf angeboten, manchmal weil der Eigentümer glaubt, einen besseren Preis für die Immobilie zu erzielen, da die komplexeste und zeitaufwändigste Phase bereits abgeschlossen ist, oder weil sich die Pläne oder Umstände des Eigentümers im Laufe der Zeit bis zum Erreichen des Proyecto Básico geändert haben.

Antragsteil 3: Arbeitsplan und endgültige Projektausführung

Nach Erteilung des Proyecto Básico oder während der Wartezeit darauf entwickelt der Architekt das Projekt in Zusammenarbeit mit einem Baukostenplaner (Aparejador) weiter. Bauherren werden gebeten, anhand der vom Architekten und dem Baukostenplaner bereitgestellten Pläne, Materialien und Geräte ein Angebot für den Bau vorzulegen. Mit Baubeginn übernimmt der Baukostenplaner eine immer wichtigere Rolle. Er kontrolliert die Ausführung der Arbeiten und stellt sicher, dass diese dem Entwurf des Architekten entsprechen. Die örtliche Baubehörde verlangt einen Nachweis über die ordnungsgemäße Ausführung des Baus und aller seiner Bestandteile, bevor sie die endgültige Baugenehmigung erteilt.

Während dieser Phase ist es nicht möglich, den Standort des geplanten Bauvorhabens auf dem Grundstück oder die Fläche, die das Bauvorhaben einnimmt, zu ändern. Änderungen der Raumaufteilung sind in Absprache mit der örtlichen Baubehörde möglich.
Wenn Sie ein Grundstück mit einer Baulizenz (Proyecto Básico) kaufen und vor dem Kauf Elemente des Designs ändern möchten, ist es an der Zeit, die Änderungen mit dem Architekten und dem Verkäufer zu besprechen.

Teil 4: Fin de Obra

Die Fin de Obra, die die Baubehörde am Ende der Bauphase ausstellt, garantiert die ordnungsgemäße Ausführung des gesamten Projekts gemäß der erteilten Baugenehmigung. Ohne Fin de Obra ist es nicht möglich, den Neubau als bewohnbares Objekt zu registrieren und eine Cédula de habitabilidad zu erhalten. Eine Cédula ist für die Beauftragung von Leistungen wie Strom-, Wasser- oder Abwasseranschluss erforderlich. Auch für den Verkauf einer Immobilie ist eine Cédula erforderlich. Manche Architekten berechnen die Kosten für Zertifikate wie Cedula und Energieausweis in ihren Baukosten. Die Kosten für die Eintragung eines Neubaus beim Grundbuchamt und die Erstellung der ersten Eigentumsurkunde sind jedoch in der Regel nicht enthalten und stellen zusätzliche Kosten dar, die am Ende des Projekts abgerechnet werden müssen. Notarleistungen werden in der Regel mit 3 % des Bauwerts der Immobilie berechnet.

Sonstige Kosten und Mehrwertsteuer

Die Kosten für einen Architekten richten sich nach den Baukosten des Hauses und betragen zwischen 7 % und 12 % des Budgets für die Materialausführung (nur Arbeits- und Materialkosten).
Die Honorare eines Bauunternehmers betragen in der Regel etwa 5 % des Budgets für die Materialausführung (nur Arbeits- und Materialkosten).
Die Honorare von Projektadministratoren oder Projektmanagern betragen in der Regel etwa 1,5 % bis 2 % des Gesamtbudgets. Die Arbeit der Projektadministratoren kann von der Organisation der Materiallieferungen auf die Baustelle bis hin zur Bestellung der endgültigen Einrichtung nach Einzug des neuen Eigentümers reichen.

Die Honorare von Architekten, Bauunternehmern, Projektadministratoren und anderen Gutachtern oder Technikern unterliegen einer Mehrwertsteuer von 21 %.
Die Baukosten unterliegen einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 10 %.
Auf Bescheinigungen über Verwaltungsgebühren usw. wird keine Mehrwertsteuer erhoben.

Abfalldeponie Mac Insular Mallorca

Der Consell de Mallorca erhebt eine Kaution, die sich nach der Menge des bei Bau- oder Sanierungsprojekten anfallenden Abfalls richtet und bei Mac Insular abgegeben wird. Der Betrag ist in der Regel nicht sehr hoch und kann zurückerstattet werden, wenn ein Nachweis über die ordnungsgemäße Entsorgung des Abfalls vorgelegt wird.

Zehnjahresversicherung und OCT

Eine Zehnjahresversicherung deckt Sachschäden am Gebäude für zehn Jahre ab, die durch Mängel oder Defekte am Fundament oder an der Konstruktion verursacht werden, z. B. Schäden an Stützen, Balken, tragenden Wänden oder anderen Bauteilen, die die mechanische Festigkeit, Stabilität und Bewohnbarkeit des Gebäudes beeinträchtigen können. Die OCT (Technical Organismo de Control Técnico) sind spezialisierte Techniker, die vom Bauträger oder Eigentümer des Projekts bezahlt werden, damit die entsprechende Versicherungsgesellschaft die Versicherung ausstellen kann. Tatsächlich decken die meisten Versicherungsgesellschaften Risiken nur ab, wenn die Arbeiten von einem OCT überwacht wurden. Die Kosten betragen etwa 1 % des Baubudgets.

Sprichwort: „Zeit und Gezeiten warten auf niemanden.“

Alle Baugenehmigungen und Sanierungsgenehmigungen werden befristet erteilt. Diese können unter bestimmten Bedingungen und gegen Gebühr verlängert werden.
Beachten Sie die zeitlichen Beschränkungen einer erteilten Baugenehmigung. Läuft die Genehmigung ab, kann sie möglicherweise nicht verlängert werden, da sich die Bauvorschriften ändern oder neue Bauvorschriften zur Anwendung kommen und die Merkmale oder die bebaute Fläche des Projekts reduziert werden.

Wenn Sie den Kauf eines Grundstücks für einen Neubau auf Mallorca in Erwägung ziehen und Unterstützung benötigen, kontaktieren Sie uns bitte.